Os recentes esforços do Governo português para travar o investimento estrangeiro no mercado imobiliário parecem estar a ter pouco efeito até agora, uma vez que a procura continua a impulsionar os aumentos de preços em Lisboa e noutros locais.
Escassez de habitação persiste apesar das alterações políticas
O fim do programa de "vistos dourados" e os incentivos fiscais aos Residentes Não Habituais (RNH) tinham como objetivo reduzir as compras especulativas por parte de estrangeiros ricos e arrefecer o mercado imobiliário português.
No entanto, os profissionais do sector imobiliário afirmam que estas alterações não diminuíram significativamente o interesse.
"Apesar destas alterações, temos assistido a um aumento do número de pedidos de informação dos nossos clientes estrangeiros", afirma Paulo Silva, diretor da Savills Portugal. "Simplesmente não há casas suficientes para satisfazer a procura, mesmo com o abrandamento das vendas."
Esta persistente escassez de habitação significa que os preços continuam a sua marcha ascendente, colocando a casa própria cada vez mais fora do alcance de muitos cidadãos portugueses.
Preços em Lisboa atingem novos máximos
Em Lisboa, a falta de oferta para satisfazer a procura fez com que os preços atingissem novos máximos este ano.
De acordo com o portal imobiliário Idealista, o custo médio por metro quadrado das casas em Lisboa atingiu um novo recorde de 5.426 euros em novembro, um aumento de 5,8% em relação ao ano passado.
"Trata-se do segundo maior aumento na Europa, depois de Atenas [+11,8%], o mercado imobiliário mais quente entre as grandes cidades europeias", sublinha o Idealista.
A seguir a Lisboa, os preços subiram 5% em Estocolmo, enquanto Madrid e Milão registaram um crescimento constante acima dos 3%.
Em contrapartida, os preços baixaram 6,1% em Paris e quase 3% em Berlim, no mesmo período.
Mesmo após anos de rápido crescimento, os preços de Lisboa continuam a ser cerca de metade dos preços praticados noutros grandes centros europeus, como Paris e Zurique.
Esta acessibilidade relativa para os compradores estrangeiros, combinada com o clima soalheiro e o estilo de vida descontraído de Portugal, continua a impulsionar a procura.
Locais fora do mercado
No entanto, para a maioria dos cidadãos, o mercado imobiliário de Lisboa está atualmente fora do alcance, apesar de o salário médio do país ser inferior ao da Europa Ocidental.
A atual escassez de arrendamentos a preços acessíveis obriga muitos a viver em habitações precárias na periferia da cidade.
Esta desigualdade crescente provocou este ano protestos públicos sobre a crise da habitação em Lisboa e noutras cidades.
Em resposta, o Primeiro-Ministro António Costa prometeu mais habitação a preços acessíveis e o fim dos programas que alimentam a especulação.
Regime dos RNH e eliminação progressiva dos vistos dourados
O regime fiscal dos RNH, introduzido após o fim do resgate de Portugal em 2014, permitia que os estrangeiros que se mudassem para o país pagassem taxas reduzidas sobre os rendimentos durante 10 anos.
O programa de vistos dourados concedia autorizações de residência a estrangeiros que comprassem propriedades no valor mínimo de 500 000 euros.
O governo anunciou a eliminação gradual destes programas no início deste ano, na esperança de arrefecer a procura de habitação.
A necessidade de resolver a crise da habitação esteve na base destas decisões.
No entanto, o interesse do estrangeiro persiste, o que sugere que Portugal continua a ser um destino atrativo, independentemente dos incentivos.
Muitos prevêem que o estilo de vida, o clima e os preços relativamente baixos do país continuarão a atrair compradores estrangeiros.
O mercado imobiliário enfrenta incertezas
Olhando para o futuro, não é claro se o boom imobiliário de Lisboa será sustentável.
Embora o atual crescimento dos preços seja um reflexo de grande parte da Europa, existem preocupações quanto a um potencial colapso a curto prazo.
O banco central português disse recentemente aos credores para constituírem mais provisões para eventuais perdas no mercado imobiliário.
Esta medida de precaução surgiu após uma queda homóloga de 22% nas vendas de casas a nível nacional no primeiro semestre de 2022, segundo dados da Jones Lang LaSalle.
Com a acessibilidade dos preços para os habitantes locais e o apetite dos investidores estrangeiros a arrefecer nos próximos anos, os preços recorde da habitação em Lisboa poderão sofrer uma pressão descendente.
No entanto, por enquanto, o mercado mantém o seu dinamismo, apesar das mudanças de política do governo.
Impacto nos viajantes e imigrantes
A persistência dos elevados custos da habitação em Lisboa poderá influenciar a decisão de alguns estrangeiros de se mudarem ou visitarem Portugal.
Para os cidadãos da União Europeia (UE), a falta de alojamento de longa duração a preços acessíveis pode dissuadir potenciais residentes, como famílias, trabalhadores e estudantes.
O mercado de arrendamento competitivo também coloca desafios para os viajantes de curto prazo, como os nómadas digitais, em estadias prolongadas.
Além disso, com a compra de imóveis fora do alcance de muitos, a apetência dos investidores estrangeiros poderá diminuir.
No entanto, Portugal continua a ser um destino de topo para os imigrantes, apesar da crise imobiliária.
O futuro Sistema de Entrada/Saída da UE (EES) e a isenção de vistos ETIAS para a Europa, que será lançado em maio de 2025, não deverão diminuir significativamente o interesse.
Se não houver grandes alterações políticas, as vantagens do país, como a segurança, o clima e o estilo de vida, deverão continuar a atrair novos residentes estrangeiros.
No entanto, as limitações ao nível da habitação poderão significar um menor número de estabelecimentos em Lisboa.
A escassez de habitação aumenta as pressões sobre a imigração
A crise da habitação põe em evidência o complexo equilíbrio necessário à política de imigração em períodos de grande procura.
Embora Portugal pretenda acolher estrangeiros para fazer face ao declínio da população, recursos como a habitação não podem suportar um crescimento ilimitado.
Alguns grupos, como os estudantes estrangeiros, não aumentam diretamente a procura de habitação.
No entanto, o afluxo contínuo de novos residentes, possibilitado por Schengen e pelo futuro sistema ETIAS, está a contribuir para a escassez de habitação em Lisboa.
Limitar a imigração pode aliviar as pressões sobre o mercado imobiliário.
No entanto, a economia e os serviços públicos de Portugal precisam de imigrantes em idade ativa para preencher as vagas e compensar o envelhecimento da população.
Será necessária uma gestão cuidadosa dos fluxos de imigração para evitar reacções adversas por parte da opinião pública, ao mesmo tempo que se adquirem as novas competências e os novos contribuintes de que o país necessita.
A crise da habitação mostra que Portugal tem de garantir infra-estruturas adequadas para integrar o número crescente de imigrantes nos próximos anos.
O boom da habitação em Lisboa pode estar perto do seu pico
Os recentes esforços de Portugal para desencorajar o investimento imobiliário estrangeiro não abrandaram significativamente o frenesim da habitação em Lisboa até à data.
Com a procura ainda a ultrapassar a escassa oferta, os preços das casas continuam a subir para além das possibilidades da maioria dos cidadãos.
No entanto, existe alguma incerteza quanto à persistência das tendências actuais num contexto de vendas mais baixas.
Embora os incentivos governamentais estejam a desaparecer, por enquanto, Lisboa continua a ser um íman para os compradores estrangeiros, atraídos pela sua cultura, clima e relativa acessibilidade.